Locazioni brevi e Legge di Bilancio 2026: una riforma semplice sulla carta, complessa nella pratica

Con la pubblicazione della Legge di Bilancio 2026 in Gazzetta Ufficiale (legge n. 199 del 30 dicembre 2025, S.O. n. 42 alla G.U. n. 301 del 30 dicembre 2025) diventano operative importanti modifiche alla disciplina fiscale applicabile esclusivamente ai soggetti che detengono immobili destinati alle locazioni brevi.

Si tratta di un intervento che, pur presentandosi con una formulazione normativa lineare, apre numerosi interrogativi sul piano applicativo, soprattutto per quei contribuenti che fino al 31 dicembre 2025 operavano pienamente nel rispetto della normativa previgente.

Il contenuto della disposizione: cosa cambia dal 1° gennaio 2026

La Legge di Bilancio interviene sull’art. 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, modificandone due elementi chiave:

• il periodo di applicazione, che passa dall’anno 2021 all’anno 2026;
• la soglia massima di immobili locabili in regime “non imprenditoriale”, che viene ridotta da quattro a due appartamenti.

Il nuovo testo stabilisce che, a decorrere dal periodo d’imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Negli altri casi, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082 del codice civile, indipendentemente dal fatto che i contratti siano stipulati direttamente o tramite intermediari immobiliari e portali telematici.

Una chiarezza solo formale

Dal punto di vista letterale la norma appare chiara. Tuttavia, restano aperte diverse questioni operative di grande rilevanza pratica, tra cui:

• l’assenza di una disciplina transitoria;
• la sorte di chi, fino al 2025, gestiva legittimamente tre o quattro unità senza partita IVA;
• la reale possibilità di un passaggio automatico alla gestione imprenditoriale in tutti i territori.

Il nodo centrale riguarda proprio quei locatori che hanno sempre operato nel rispetto delle regole, investendo in immobili e organizzazione sulla base di un quadro normativo che ora viene modificato in modo netto e improvviso.

Il problema della retroattività (di fatto)

Formalmente la norma non è retroattiva: produce effetti a partire dal 1° gennaio 2026. Tuttavia, nella pratica, l’assenza di una fase transitoria rischia di produrre effetti retroattivi sostanziali.

In molti contesti territoriali, infatti, il passaggio da attività non imprenditoriale a imprenditoriale:

• non è automatico;
• richiede procedure amministrative complesse (SCIA, SUAP, verifiche urbanistiche);
• è talvolta ostacolato o addirittura escluso da normative regionali o comunali.

Il rischio concreto è che soggetti pienamente regolari fino al 31 dicembre 2025 si trovino, dal giorno successivo:

• costretti a interrompere l’attività;
• senza possibilità di proseguire in altra forma;
• per ragioni indipendenti dalla loro volontà.

Cedolare secca e incertezze interpretative

Accanto alla riduzione del numero massimo di unità immobiliari, resta sullo sfondo il tema della cedolare secca, le cui aliquote – secondo l’impostazione emersa nel dibattito parlamentare – dovrebbero essere graduate in base al numero di immobili locati.

Il problema principale, tuttavia, non riguarda tanto l’aliquota in sé, quanto il suo coordinamento con:

• la qualificazione dell’attività come imprenditoriale o meno;
• il quadro fiscale complessivo;
• i vincoli amministrativi locali.

In assenza di indicazioni ufficiali, il rischio è un’applicazione disomogenea sul territorio nazionale, con inevitabile aumento del contenzioso e dell’incertezza operativa.

Una norma ancora incompleta

La Legge di Bilancio 2026 produce quindi un effetto apparentemente paradossale:

• una disposizione semplice dal punto di vista formale;
• ma lacunosa sotto il profilo applicativo.

Un chiarimento potrà arrivare solo attraverso:

• una circolare interpretativa dell’Agenzia delle Entrate;
• oppure un intervento normativo di coordinamento che tenga insieme profili fiscali, amministrativi e urbanistici.

Considerazioni operative finali

Alla luce del testo vigente, dal 1° gennaio 2026:

• la gestione di uno o due appartamenti in locazione breve può continuare in forma privata, usufruendo:
  • della cedolare secca (21% sul primo immobile e 26% sul secondo),
  • oppure del regime IRPEF ordinario;
• per la gestione di tre o più appartamenti è necessario operare in forma imprenditoriale, con apertura della partita IVA e adozione dei codici ATECO:
  • 55.20.42 (locazioni fino a 12 mesi per turismo);
  • 55.90.00 (locazioni fino a 12 mesi per altre causali).

È importante sottolineare che:

• ai fini del conteggio rilevano solo gli appartamenti locati dal 1° gennaio 2026 con contratti di durata non superiore a 30 giorni, come definiti dall’art. 4 del D.L. 50/2017;
• gli immobili locati con contratti di durata superiore (4+4, transitori, turistici oltre 30 giorni, ecc.) non rientrano nel conteggio.

Un cambio di indirizzo netto, con molte questioni aperte

Il passaggio da quattro a due unità immobiliari rappresenta un cambio di indirizzo chiaro da parte del legislatore, ma lascia irrisolto il problema di chi si colloca “a metà strada”: operatori che hanno sempre rispettato le regole e che oggi rischiano di non avere una soluzione praticabile.

In assenza di richiami transitori o di indicazioni di prassi, la norma impone un adeguamento immediato già dal 01/01/2026.

L’evoluzione interpretativa andrà seguita con attenzione. Continueremo a monitorare eventuali chiarimenti ufficiali e prese di posizione dell’Amministrazione finanziaria, fornendo aggiornamenti puntuali non appena disponibili.

 

📌 Locazioni brevi SCHEDA PRATICA

Cosa fare dal 1° gennaio 2026 – Scheda pratica operativa

Questa scheda riassume in modo concreto gli adempimenti e le scelte da compiere alla luce delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2026.

1️⃣ Verifica preliminare: quanti appartamenti rientrano nelle “locazioni brevi”

Dal 1° gennaio 2026 devi verificare solo:

✔ Numero di appartamenti
✔ Locati con contratti ≤ 30 giorni
✔ Rientranti nella definizione di locazione breve
✔ Attivi dal 01/01/2026 in poi

❌ Non contano:

• contratti 4+4
• contratti transitori
• contratti turistici oltre 30 giorni
• immobili affittati a lungo termine

👉 Conta esclusivamente il numero di appartamenti destinati alle locazioni brevi nel 2026

2️⃣ Se gestisci 1 o 2 appartamenti

Puoi continuare a operare in forma privata (non imprenditoriale).

Regime fiscale possibile:

• Cedolare secca
  • 21% sul primo appartamento
  • 26% sul secondo appartamento
• Oppure regime IRPEF ordinario (con cumulo dei redditi)

Cosa fare operativamente:

• nessuna partita IVA obbligatoria
• continua a dichiarare i redditi come persona fisica
• verifica solo il corretto conteggio degli immobili
• attenzione alla documentazione (contratti, ricevute, comunicazioni obbligatorie)

3️⃣ Se gestisci 3 o più appartamenti

Scatta la presunzione di attività imprenditoriale.

Cosa comporta:

✔ obbligo di apertura partita IVA
✔ attività considerata imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c.
✔ uscita dal regime delle locazioni brevi “private”

Codici ATECO da utilizzare:

• 20.42 → Locazioni turistiche fino a 12 mesi
• 90.00 → Locazioni fino a 12 mesi per altre causali

4️⃣ Verifiche amministrative fondamentali (prima di partire)

⚠️ Prima di aprire la partita IVA, verifica attentamente:

• possibilità di presentare SCIA / SUAP
• compatibilità urbanistica dell’immobile
• regolamenti regionali e comunali
• eventuali limiti o divieti locali all’attività ricettiva

👉 In molti Comuni il passaggio non è automatico e può essere:

• complesso
• rallentato
• in alcuni casi non consentito

5️⃣ Caso critico: chi era regolare fino al 2025 con 3–4 appartamenti

Situazione attualmente non risolta dalla norma.

Chi fino al 31/12/2025:

• operava senza partita IVA
• gestiva legittimamente 3 o 4 appartamenti

Dal 01/01/2026 rischia di trovarsi:

• senza possibilità di continuare l’attività
• senza una fase transitoria
• bloccato da vincoli amministrativi locali

👉 Al momento la legge non prevede deroghe o periodi di adeguamento

6️⃣ Cosa fare subito (azioni consigliate)

🔎 Entro gennaio 2026:

• ricontrolla il numero di appartamenti effettivamente “brevi”
• valuta se ridurre a massimo 2 unità
• verifica la fattibilità dell’attività imprenditoriale nel tuo Comune
• confrontati con:
  • commercialista
  • tecnico (urbanistica / SUAP)
  • consulente fiscale

📁 Tieniti pronto a documentare:

• tipologia dei contratti
• durata effettiva delle locazioni
• destinazione d’uso degli immobili

7️⃣ Attenzione ai prossimi chiarimenti

🔔 Potrebbero arrivare:

• circolari dell’Agenzia delle Entrate
• chiarimenti interpretativi
• interventi correttivi o di coordinamento

👉 Ma allo stato attuale:

• la norma è pienamente operativa
• l’adeguamento è richiesto dal 01/01/2026
• non sono previste sospensioni automatiche

✅ In sintesi rapida

Numero appartamenti	Regime
1–2	Privato – cedolare secca / IRPEF
3+	Attività imprenditoriale – P.IVA obbligatoria

❓ FAQ – Locazioni brevi e Legge di Bilancio 2026

1. Da quando si applica il nuovo limite dei due appartamenti?

Il nuovo limite si applica dal 1° gennaio 2026. Da questa data il regime fiscale delle locazioni brevi è ammesso solo fino a due appartamenti per periodo d’imposta.

2. La norma è retroattiva?

Formalmente no: la legge produce effetti solo dal 2026.
Tuttavia, non è prevista alcuna fase transitoria, quindi chi gestiva tre o quattro appartamenti fino al 31 dicembre 2025 deve adeguarsi immediatamente dal 1° gennaio 2026.

3. Cosa succede se fino al 2025 avevo 3 o 4 appartamenti senza partita IVA?

Dal 2026:

• non puoi più operare come privato;
• l’attività è presunta imprenditoriale;
• devi aprire la partita IVA, se possibile dal punto di vista amministrativo e urbanistico.

Se nel tuo Comune l’attività imprenditoriale non è consentita o è bloccata, la norma non prevede soluzioni alternative al momento.

4. Devo aprire la partita IVA automaticamente se ho 3 immobili?

Sì, dal punto di vista fiscale.
Ma attenzione: l’apertura della partita IVA non basta. Devi anche verificare:

• SCIA / SUAP
• regolamenti comunali
• compatibilità urbanistica
  In molti casi il passaggio non è automatico.

5. Quali immobili contano ai fini del limite dei due?

Contano solo:

• appartamenti
• locati con contratti di durata non superiore a 30 giorni
• rientranti nella definizione di locazione breve
• attivi dal 1° gennaio 2026

6. I contratti lunghi rientrano nel conteggio?

No.
Sono esclusi dal conteggio:

• contratti 4+4
• contratti transitori
• contratti turistici oltre 30 giorni
• locazioni ordinarie a lungo termine

7. Se affitto due appartamenti brevi e uno con contratto 4+4?

Puoi continuare come privato, perché nel conteggio rientrano solo i due appartamenti locati brevemente.

8. Posso continuare a usare la cedolare secca?

Sì, solo se resti entro due appartamenti:

• 21% sul primo
• 26% sul secondo
  In alternativa puoi scegliere il regime IRPEF ordinario.

Se superi i due immobili, la cedolare secca non è più applicabile perché l’attività diventa imprenditoriale.

9. Se riduco gli appartamenti a due nel 2026, sono in regola?

Sì.
Riducendo il numero di appartamenti destinati alle locazioni brevi a massimo due, puoi continuare a operare come privato.

👉 È una delle soluzioni più praticate in questo momento.

10. I portali (Airbnb, Booking, ecc.) cambiano qualcosa?

No.
La norma si applica anche se i contratti sono stipulati tramite intermediari o portali telematici.
Il limite dei due immobili non dipende dal canale di prenotazione.

11. Quali codici ATECO servono se divento imprenditore?

I principali sono:

• 20.42 – Locazioni turistiche fino a 12 mesi
• 90.00 – Locazioni fino a 12 mesi per altre causali

La scelta va fatta con il commercialista in base alla tua attività concreta.

12. Se il Comune non consente l’attività imprenditoriale?

È uno dei punti più critici della riforma.
Al momento:

• la legge non prevede deroghe
• non sono previste soluzioni compensative
• il rischio è l’impossibilità di proseguire l’attività

13. Sono previste circolari o chiarimenti?

Probabilmente sì.
Potrebbero arrivare:

• circolari dell’Agenzia delle Entrate
• chiarimenti interpretativi
• interventi di coordinamento normativo

Ma ad oggi la norma è pienamente operativa e va rispettata.

14. Cosa conviene fare subito?

• verificare il numero reale di appartamenti brevi
• valutare se ridurre a due unità
• controllare la fattibilità amministrativa locale
• confrontarsi con:
  • commercialista
  • tecnico (urbanistica / SUAP)
  • consulente fiscale

15. In sintesi: qual è il punto chiave?

👉 Dal 1° gennaio 2026 il discrimine non è il reddito, ma il numero di appartamenti.
O resti entro due e sei un privato, oppure superi la soglia e diventi imprenditore.